1. 

   بقلم / م. هاني بن حسن زاهد

2. 

   جميع مقالات الكاتب

3. 

   توعوي

هل يمكننا القول إن سوق العقار في السعودية من خارج كوكب الأرض حيث نجد أنه في معظم دول العالم يكون سعر البيت الجاهز المشتري عن طريق المطورين العقاريين أقل من سعر نفس البيت إذا قام ببنائه المواطن بنفسه اما هنا نجد العكس فالواقع يشير إلى أن سعر شراء مبنى من شركة تطوير يصل إلى ضعف السعر إذا تم بنائه عن طريق المواطن.

وقبل الخوض في تفاصيل الموضوع دعونا نتعرف على ما المقصود بالعقار وما هو مفهوم التطوير العقاري والاستثمار العقاري.

العقار: ويطلق على كلّ الأموال غير المنقولة مثل أرض، بيت، شقة، بناء، حديقة، حقل، بستان.... الخ، وبالنسبة إلى مفهومي” التطوير العقاري” و” الاستثمار العقاري “، دائمًا ما يحدث خلط بينهما فمفهوم التطوير العقاري أعمق وأشمل لأنه يعتمد على التنمية وتبنى تطوير منطقة ورفع القيمة المضافة لها والخروج بمنتجات عقارية وخدمية تتلاءم مع احتياجات المجتمع فيما يقتصر الاستثمار العقاري على إقامة مشروعات بغرض البيع والشراء وجنى أرباحا من عمليات التسويق الى الوحدات، وبالعودة إلى النظرية المقلوبة لدينا وفي سبيل تصحيحها يجب أولاً أن نحدد الأسباب فهل هو استغلال المطورين، أم وجود احتياج شديد من المواطنين للسكن، أم الأمر متعلق باستفادة البنوك، أم ماذا؟ حيث أن ما يحدث لدينا في تكلفة البناء ليس له أي منطق وهو أمر يستجوب إعداد دراسات جذرية لهذه النظرية المقلوبة، كما أن أسلوب تحديد قيمة العقار هنا يعتمد على مهارة المسوق العقاري وليس علي جودة المنتج فليس من الضروري وجود الخدمات والمرافق بل المهم هو طريقة تسويق المستثمر العقاري لأرضه فإذا سوق الأرض للطبقة الثرية تصبح قيمة الأرض مرتفعة وغالية الثمن حتى ولو كانت تفتقر لوجود الخدمات والمرافق، وإذا سوق للأرض لذوي الدخل المحدود تكون قيمة الأرض قليلة الثمن حتى ولو كانت مكتملة للخدمات والمرافق، وبالتالي فإن قيمة العقار لا يتم تحديدها بجودة المنتج بوجود خدمات ومرافق وبيئة عمرانية متكاملة وذات كفاءة عالية بل يتم تحديد القيمة من خلال المستثمر وساكن المخطط.

 وفي رأي وكحلول سريعة إلى حين الانتهاء من تلك الدراسات فلابد من تواجد مشاريع لشركات التطوير في المدن المتوسطة والصغيرة وبناء مجمعات سكنية جاهزة للسكن،  وكذلك لابد من إعادة دراسة كيفية عمل هذه المشروعات وعمل خطط لتقليل التكاليف البناء وتحديد هامش الربح عن طريق اللجوء إلى أساليب التقييم العقاري (الطرق التي يتم بها تقدير قيمة العقار) المتعارف عليها مثل طريقة المميزات والعيوب، والتي تعتمد على معرفة التفاصيل الكثيرة عن العقار أو طريقة المقارنة، والتي تعتمد بشكل أساسي على أسعار العقارات المشابهة بالمنطقة وبحيث يتم معرفة أسعارها ثم تقدير سعر هذا العقار وفقاً لذلك (مع زيادة او إنقاص سعر العقار حسب جودته) أو طريقة حساب التكلفة، حيث يتم حساب سعر الأرض بسعر اليوم + تكلفة البناء بسعر اليوم مع خصم نسبة الاستهلاك السنوي للمبنى، أو طريقة حساب عائد الاستثمار، والتي يتم اللجوء إليها عند بيع أو شراء عقار بغرض الاستثمار كالمباني المستعملة للإيجار أو المباني التجارية أو غيرها.

وأخيراً على الدولة أن تدعم كل ذلك من خلال توفير أراضي مدعومة في المدن المتوسطة والصغيرة وتقديم حزم من الحوافز لتشجيع بناء مجمعات سكنية تخدم السكان، والحرص على رفع كفاءة المنتج العقاري من خلال توفير الخدمات والمرافق حيث أن المطور غير ملزم بتوفيرها بل يقتصر دوره فقط علي تسليم الأرض المخصصة للخدمة إلى القطاع المسؤول عنها مما يجعل تنفيذها في وقت غير معلوم وهنا يجب مطالبة المطور ببناء الخدمات من " مدارس و مساجد ومراكز رعاية أولية " و تسليمها للقطاعات للتشغيل ليكون مشروع مطور متكامل و ليس فقط بيع عقارات.

أعلم بأن هناك من يقول إن بعض الشركات تتواجد وتعمل في المدن المتوسطة والصغيرة وأن هناك حوافز أعطيت لهم، ولكن لننظر إلى النتيجة النهائية في هذه المدن (الأسعار وجودة المنتج) وهل هي مقبولة مقابل الحوافز المقدمة.

ولعلكم تشاركوني نفس الرأي ونفس التساؤل هل سوق العقار مقلوب لدينا؟