1. 

   بقلم / م. هاني بن حسن زاهد

2. 

   جميع مقالات الكاتب

3. 

   اجتماعي

تعد العلاقة بين الخدمات والكثافات السكانية علاقة متشعبة ومتعددة الاطراف، ولا اعلم من اين ابدا، هل من التخطيط ام من العقاريين؟ ام من مشاكلها الابرز والمتمثلة في قلة الخدمات داخل الاحياء.

ولتكن بدايتنا بتحديد الحد الأدنى من الخدمات والمرافق التي يجب ان يحتويها كل حي سكنى (حسب المعايير التخطيطية فلابد من وجود مدرسة البنين والبنات والمسجد ومركز الرعاية الأولية، اما فيما يخص المرافق فيجب ان يتوفر كل انواع المرافق ( كهرباء – مياه – هاتف – صرف صحي – صرف مياه امطار - ..... الخ).

ويعتمد تقدير حجم الاحتياج من هذه الخدمات والمرافق على الكثافات السكانية في الحي وهنا تظهر المشكلة لدينا، حيث ان تخطيط المواقع السكنية يعتمد في اغلبه على ملكيات الاراضي وبعيداً عن فكرة التخطيط المتكامل على مستوى الحي، ولتوضيح المعنى نضرب المثال التالي:

إذا كان هناك مجموعة اراضي مساحة كل منها 50000م² (خمسون ألف متر مربع) ويريد صاحب كل قطعة تخطيطها على حدى، ونظراً لصغر مساحة الموقع فهي لا تحتاج خدمات، ولكن عند تجميع هذه المخططات معاً يتشكل لدينا الحي وفي نفس الوقت لا يتحقق مستوى الخدمات اللازم حيث ان التخطيط كان مقتصرا على مستوى قطع الاراضي في المخطط وليس على مستوى الحي، مما يؤدي الي وجود نقص في الخدمات، وأيضا عدم وجود وضوح في الفكرة التخطيطية والتصميمية على مستوي الحي.

هذا من جهة ومن جهة اخرى فهناك مشكلة الكثافات السكانية في الاحياء وطريقة التعامل معها، فكما نعلم ان الضغط على المدن الرئيسة بالتركز السكاني فيها من خلال رفع الكثافات السكانية بها، ينعكس في صورة تنامي النفقات واحتياجات الصيانة المتزايدة والمستمرة للخدمات الاساسية والتطوير الدائم لآلياتها وادواتها، وكذلك الحال بالنسبة للمرافق، كالنقل والمياه والكهرباء وغير ذلك من المرافق التي تتأثر جودتها وادائها مع هذا الثقل والضغط الكبير عليها ، وما يتبع ذلك من متطلبات خدمية تنموية تؤثر على مجمل رفاهية سكان المدينة وراحتهم.

ومن البديهيات المعروفة أن ارتفاع الكثافة السكانية نتيجة للازدحام يتولد عنه الكثير من المشاكل الاقتصادية والاجتماعية التي يظهر اثرها وتبعاتها على مستوى جميع الخدمات المتاحة والفرص الوظيفية المتوفرة، وبطبيعة الحال لا يوجد في مدننا احياء ذات كثافات مرتفعة ولكن لدينا سوء فهم في اسلوب تغير الكثافات في الاحياء مما يؤدي الي سوء في مستوي وكفاءة الخدمات، وايضا ارتفاع التكاليف على الدولة حتى يمكنها تغير الطاقة الاستيعابية للخدمات والمرافق.

ولو نظرنا اليوم الى مدننا الكبرى نجد ان مساحة قطعة الارض المعمول بها في مخططات التقسيم هي 600 م² على الرغم ان السوق يتطلب مساحة اقل، مما جعل العقاريين (المطورين) يشترون "بلوك كامل"  20 قطعة ومن ثم يتم اعادة التقسيم الى 40-60 قطعة كما انه يتم السماح له ببناء وحدة فيلا وشقة وهذا يعنى ببساطة شديدة زيادة الكثافة السكانية الى ثلاثة اضعاف عما كان مخطط له، حيث تم حساب الطاقة الاستيعابية للخدمات والمرافق في الحي علي اساس ان البلوك 20 قطعة وليس 40 او 60 قطعة ومخصص لبناء فيلات فقط وليس فيلات وشقق، وبالتالي يكون لدينا تقصير في الخدمات والمرافق بالإضافة الي ارتفاع تكاليفها.

وهناك اسلوب اخر ينتج عنه مشكلة أعظم وهو تعديل الاشتراطات البنائية، فبينما نجد ان الحي مصمم تخطيطيا على ان يكون منطقة فلل وحدة واحدة، نجد انه فجأة تتغير الاشتراطات وتسمح بتحول الارتفاعات من منطقة دورين ذات وحدة سكنية واحدة الى منطقة ذات اربعة أدوار او أكثر ومتعددة الوحدات مما يعنى تحويله من وحدة واحدة الى عدة وحدات ربما 6-8 أي ثمانية اضعاف الكثافة السكانية بدون أي تغيرات في الطاقة الاستيعابية للخدمات والمرافق وبالتالي قصور حاد في الخدمات وتكاليف مرتفعة للمرافق.

ومن هنا نجد انه لابد من وضع نظام لا يسمح بتغير الكثافات دون اشراك القطاعات الخدمية لتحميلها مسؤولية هذا التغير ومعرفه كيفية رفع كفاءة الخدمات وتحديد التكاليف الناتجة عن هذا التغير ودراسة مدى جدواه وان كان هناك بدائل أفضل، وكذلك يجب اعادة النظر في الفكر المتبع في مخططات تقسيم الاراضي والبدء بتغيره بحيث يصبح التخطيط  لقطع الأراضي من الان على مساحات 250م² و300 م² وعمل حساب الخدمات على هذه الكثافة.

كما يجب تغيير مفهوم النسبة المستقطعة في التخطيط لتتناسب مع الكثافات السكانية فكلما زادت الكثافة زادت النسبة المستقطعة من الارض لإمكانية تغطية الخدمات والمرافق، كما يجب عمل مخططات تفصيلية لتوزيع الخدمات والمرافق على مستوى الحى بصورة متكاملة مع شبكه الطرق.